本記事では、三井物産グループが運営する「ALTERNA（オルタナ）」の魅力や注意点を解説します。
ALTERNAは、手軽に大型不動産投資できる新しいサービス。
国内大手上場企業である、三井物産グループが運営している安心感も魅力です。
但し、まだ馴染みがないサービスであり「オルタナティブ投資」、「デジタル証券」など難しい言葉が使われている点が課題と言えるでしょう。
そこで、本記事ではALTERNAのサービスの魅力を分かりやすく解説します。
ALTERNAでの不動産投資は魅力があるも、投資であるためリスクが存在
このため、メリットだけでなくサービスを活用する注意点を正しく理解しておきましょう
ALTERNA（オルタナ）サービスの特徴とは？
ALTERNA（オルタナ）は、大型不動産物件を手軽に投資できるようにした新しいサービス
個人投資家には難しかった良質なオルタナティブ資産への投資を、小口証券投資という形で実現
都内の数十億円を超える物件は「立地」、「設備」が優れており、投資物件としての魅力があります。
一方、大型不動産物件を個人で購入するのは資金面で簡単ではないと言えるでしょう。
このため、そもそもエントリーが出来なかった投資物件を、小口証券化し広く購入できるようにしたのが本サービスです。
オルタナティブ投資とは？
ALTERNA（オルタナ）は、オルタナティブ投資から取られたサービス名。
一方、オルタナティブ投資に関して「よく分からない」という方も少なくないでしょう。
オルタナティブ投資とは、株式・債券以外の総称
伝統的な資産である「不動産」、「インフラ」への投資が対象となる
オルタナティブ投資は、株式・債券とは異なるリスク･リターンを由しておりポートフォリオに組み入れることでリスク分散効果が期待される
実際に「リスク分散」の手段として、機関投資家も運用資産の多くをオルタナティブ資産で運用しています
このため、既に株式や債券に投資をしている方の分散性を上げる目的に利用するのがおすすめです。
ハーバード卒業生からの寄付金で運用される、ハーバード大学基金ではオルタナティブ投資を中心に高いパフォーマンスを上げています。
現在、株式や債券が注目されていますが、ポートフォリオの分散性上げる目的で投資を検討するのも良いでしょう。
ALTERNA（オルタナ）を活用する５つの魅力【メリット】
ALTERNAを活用するメリットは以下の通りです。
メリット①投資対象が明確
ALTERNAは、投資対象が明確である点が魅力です。
近隣の投資物件であれば、現地を訪問して外観や立地を確認することもできます。
物件の室内やエントランスなど写真も確認が可能
投資物件の詳細から需要や将来性を予測することができる
メリット②ミドルリスク、ミドルリターン
不動産の現物投資は、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品。
このため、「株式ほどリスクは取りたくないも、現金を遊ばせたくない」という方におすすめです。
- 株式の投資比率が高くポートフォリオの分散性を高めたい
- リスク許容度が高くない
- インフレ対策をしたい
上記のような方は、ALTERNAの利用を検討してみましょう。
メリット③確定申告が不要（分離課税）
ALTERNAの投資は、株式同様に分離課税が適用されます。
このため、分配金の約20％が課税対象です。
通常不動産投資の場合、「総合課税」が適用されるため給与と合算した場合、30％を超える方も少なくないでしょう。
税制が優遇されている点も、ALTERNAを活用する魅力の1つと言えます。
会社員の方で日頃確定申告をしていない方は、口座開設時「確定申告をしない」を選択しよう
メリット④運営は三井物産グループ
ALTERNAは三井物産グループである、「三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社」が運営。
| 社名 | 三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社 |
|---|---|
| 所在地 | 〒103-0012 東京都中央区日本橋堀留町1-9-8 人形町PREX 4階 |
| 資本金 | 30億円（2023年5月10日時点） |
| 代表者 | 代表取締役社長 上野 貴司 |
| 設立 | 2020年4月 |
| 事業概要 | デジタル技術を活用した、不動産・インフラを中心とする実物資産のアセットマネジメント事業 |
| 出資比率 | 三井物産 53% LayerX 35% ＳＭＢＣ日興証券 5% 三井住友信託銀行 5% JA三井リース1% イデラキャピタルマネジメント1% |
日本を代表する大手商社である三井物産のグループ会社というのは安心感があると言えるでしょう。
メリット⑤スマホで取引が可能
ALTERNAは、スマホだけでサービスの申し込み～投資が可能です。
郵送のやりとりもなく、スマホ上ですべての申し込みが完了します。
物件の運用、ファンドの管理、毎月のレポートをスマホ上でチェックしてみましょう。
ALTERNA（オルタナ）を活用する5つの注意点【デメリット】
ALTERNAへ投資を検討する場合、正しくデメリットも理解しておきましょう。
注意点①売却損が発生する場合がある
ALTERNAを活用した不動産投資は、通常の金融商品同様に売却損が発生する場合があります。
運用終了時、投資不動産において売却損が発生した場合、出資金の一部が毀損。
通常の現物不動産投資同様のリスクがある
一方、不動産の現物価格指数は、東証REIT指数と比較してマイルドな値動きとなっています。
ALTERNA公式データ
このため、通常の投資同様リスク面はあるもミドルリスク・ミドルリターンの金融商品と覚えておきましょう。
注意点②償還時期が変更になる場合がある
ALTERNAの投資対象は、運用期間（償還予定）が設定。
但し、利益最大化が可能と判断する売却機会を得た場合には、早期売却される場合があります。
また、利益最大化のため期間延長が必要と判断された場合には、延長される可能性がある点は理解しておきましょう
注意点③購入は1口単位
投資は1口単位10万円と少額から投資が可能です。
一方、資産額によっては投資信託のようにもっと少額から購入したいという方も少なくないでしょう。
このため、自身の資産状況に応じて活用を検討するのがおすすめです。
注意点④売却不可期間に注意
ALTERNAの投資物件には、「売却不可期間」が設定されています。
このため、余裕資金で投資を検討するようにしましょう。
相続・大規模自然災害発生時は、売却不可期間においても売却申込みの手続きが可能
但し、この手続は保証されているものではなく、状況に応じて売却ができない場合もある
注意点⑤分配金は増減する場合がある
通常の金融商品同様に分配金の増減が発生します。
対象不動産の各部屋の賃貸借契約に基づき、毎月テナントから賃料が入金
諸コストやローンの利子支払、リザーブ金などを差し引き、投資家に配当（年2回）が実施される
金融商品として当然の注意点ですが、あくまで想定利回りである点は理解しておきましょう。
ALTERNA（オルタナ）初号案件
※現在は募集が終了しています
こんなメリット、デメリットがあるALTERNAにおける、初号案件の物件情報をチェックしてみましょう。
- 投資金額：1口10万円～
- 想定利回り：3.0％
- 運用期間：4年10ヵ月
2022年4月に竣工した大型マンション物件です。
大手町まで4分と立地としては、超一等地と言えるでしょう。
33億円の投資物件に、通常個人が投資をすることができないため、新たな投資スタイルの1つと言えます。
具体的な投資物件が確認できるのも魅力です。
物件詳細動画（公式）
ALTERNA（オルタナ）気になる質問まとめ
ALTERNAにおける気になる質問をまとめました。
Q1.デジタル証券とは？
2020年5月に施行された改正金商法で、新しく定義された有価証券。
ブロックチェーン等のシステムでトークン化（電子化）し、権利移転を図ることが可能。
2021年以降不動産を中心に拡大傾向にある取引方法です。
ブロックチェーンは改ざんやコピーがほぼ不可能な技術
但し、過去暗号資産で資産が流出した事例から心配に感じる投資家も少なくないでしょう
デジタル証券は過去の事例を踏まえて、投資家保護を目的とした厳重な管理が取られています
Q2.商品名にある「譲渡制限」とは？
ALTERNAのサービス以外で、売買をすることが出来ないことを指します。
また、売却不可期間及びALTERNAが設定する条件が適用される場合、必ずしも売却できない場合がある点は注意点と言えるでしょう。
不動産REITのような上場商品と異なり、流動性に制限がある点は理解が必要です。
Q3.口座開設を行う条件は？
- 年齢18歳以上
- 日本居住者
また、口座開設を行う際は、スマートフォンまたはタブレット端末、本人確認書類、出金先となる銀行口座の情報を準備しておきましょう。
Q4.投資スタートまでの流れを知りたい
ALTERNA利用スタートまでの流れは以下の通りです。
- 口座開設
- 案件の閲覧
- 入金
- 案件の抽選申込
- 約定・受渡
発行口数を超える応募があった際は、抽選となる点は理解しておきましょう。
Q5.不動産現物とALTERNAの違いは？
不動産現物とALTERNAの違いは以下の通りです。
| 不動産現物 | ALTERNA | |
| 運用期間 | 投資家次第 | 5年程度 |
| 投資単位 投資対象 |
数千万円以上 | 10万円から |
| 物件管理 | 自主管理 | プロにお任せ |
| 売買 | 売却先と交渉 | 一定の制限付き |
| 税制 | 総合課税 | 申告分離課税 |
10万円と少額から投資が出来る点が魅力。
また、不動産現物は本業の年収が高い場合、総合課税により最大55％の税金が課税されます。
このため、ALTERNAの申告分離課税が適用になる点は強みと言えるでしょう。
Q6.出金手数料は？
2023年6月22日以降月1回まで無料に改定
証券口座から銀行口座への出金手数料が改定され、月1度まで無料化が適用されるようになりました。
このため、振込無料の銀行口座を利用すれば入出金手数料を気にせず取引することが可能です。
TERNA（オルタナ）を活用する5つの魅力【まとめ】
本記事では、三井物産グループが運営する「ALTERNA（オルタナ）」の魅力や注意点を解説しました。
ALTERNAは、デジタル証券を活用した新しい投資手法です。
個人投資家が数十億円を超える物件に投資することは困難であるため、10万円からと少額投資に対応している点は魅力。
また、申告分離課税であるため点もメリットと言えるでしょう。
一方、通常の金融商品同様に損失が発生する可能性がある点は正しく理解しておきましょう。
以上、ALTERNA魅力、注意点まとめでした。
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